Logements sociaux, 0%, 20%, 35%, 55%....quelles conséquences ?

Pierre angulaire du concept de "densité modérée" développé comme ligne directrice de rédaction du PLUi-H, le logement social est au coeur du PLUi-H de Toulouse Métropole et les règles d'applications et de proportion de répartition typologique sont très claires. Cependant, la simplicité apparente du calcul et l'application systématique hors de toutes considérations sociétales peut cacher des problématiques à long terme tant pour les futurs locataires et propriétaires que pour les promoteurs immobiliers.

Pour faire simple, la règle définissant le pourcentage de logements sociaux se décompose essentiellement en trois catégories principales:

1. La ville de Toulouse:

• Lorsque la surface plancher construite est inférieure à 1000m2 le programme peut ne comporter aucun logement social.

  • Lorsque la surface de plancher construite est comprise entre 1000m2 et 3000m2 alors il doit y avoir au minimum 20% de logements en accession sociale ou à prix maîtrisé.

  • Lorsque la surface de plancher construite est supérieure à 3000m2 alors il doit y avoir entre 25 et 35% de logements sociaux (selon le zonage carte DGR 3C4), plus 10% de logements en accession sociale, plus 10% en prix maîtrisé, soit entre 45% et 55% de logements dit "sociaux".

2. Les communes de la Métropole:

• Les 37 communes de la Métropole sont d'office sur une base de 25% à 35% de logements sociaux (selon le zonage carte DGR 3C4) sans distinction de surface de plancher construite et sans variable d'ajout. La règle est très simple même si certaines communes établissent un seuil minimal de déclenchement à partir de 4,5,6....30 logements pour ne pas brider la production de villas individuelles. (p34 du PLUi-H)

3. Les communes hors Métropole:

• Pour les autres communes non assujetties au PLUi-H mais à leur propre PLU, la plupart d'entre elles sont également sur une base de 20% à 35% de logements sociaux sans distinction de surface de plancher construite même si certaines communes établissent un seuil minimal de déclenchement à partir de 4,5,6....10 logements pour ne pas brider la production de villas individuelles.

Partant de ces règles claires généralisées en fonction des zones géographiques, il faut bien comprendre que la plupart des opérations immobilières portées par les promoteurs sont principalement supérieures à 1000m2 de surface plancher construite voir 3000m2 pour des raisons de logistique et de rapport d'échelle. Cette volonté de production de logements sociaux dans un esprit de mixité sociale est avant tout portée par la loi ALUR du 24 mars 2014 dont les fondements sont peu contestables dans les intentions mais posent de réelles problématiques en terme de faisabilité financière. En effet, il faut bien réaliser que dans le cas d'un programme de 4000m2 de surface plancher dans Toulouse, soit environ 66 appartements il sera exigé 36 logements dit "sociaux" ce qui laissera au promoteur 30 logements sur lesquels il devra réaliser sa marge bénéficiaire à maxima. La production de logements sociaux étant achetée par les bailleurs (à hauteur de 35%) sur la base de 50% du prix de vente à l'acheteur en résidence principale ou en défiscalisation, il en résulte une perte immédiate importante. Les logements en accession et en prix maîtrisé étant eux également vendus en décote, il ne reste plus que 30 logements (45% des logements du programme) au promoteur pour d'une part compenser les deux pertes précédentes et réaliser sa marge.

source: FR Consulting*

Ces éléments traduits en chiffres dans un tableau simplifié volontairement permettent d'apprécier le dangereux équilibre qui en résulte pour l'acte de construire. Le promoteur doit pouvoir équilibrer son opération sur la seule vente des logements classiques sans pouvoir compter gagner de l'argent sur les 55% de logements sociaux. Cet état de fait est principalement supporté par le promoteur mais il faut bien y lire une conséquence importante pour le propriétaire du foncier qui verra son bien de facto déprécié. Le promoteur supportera la majeure partie du processus de production de logements sociaux mais il répercutera forcement le manque de marge ou l'effort de marge sur les velléités financières du vendeur. Et c'est le propriétaire foncier qui participera alors aussi à la production de logements sociaux même s'il s'y retrouvera fiscalement pour partie.

Outre les problématiques sociétales, la forte demande de production de logements sociaux sur les programmes ne devrait-elle pas être revue d'une manière proportionnelle en supprimant les exclusions qui sont supportées par les programmes plus importants?

Pour résumé, la production de logements sociaux est la résultante de trois acteurs: le propriétaire foncier, le promoteur (avec le bailleur) et l'acheteur final d'un logement non social.

* le tableau a pour objectif d'imager très simplement l'impact du logement social dans l'acte de produire pour le promoteur.